از ارباب، رعیتی تا مالک، مستاجری: جهش اجاره و افسانه‌ی سقف‌ها

دکتر مجتبی فتحی زاده – در ملک‌المسکن امروز، ارباب عوض نشده؛ فقط لباسش مدرن‌تر شده است. روزگاری اربابِ قجری به سهمی از محصول راضی می‌شد، حالا اما صاحب‌خانه‌ای که در سامانه‌ها و گروه‌های مجازی نرخ می‌گذارد، سهمی می‌خواهد که به میانگین درآمد خانوار نزدیک می‌شود و گاه از توان واقعی زندگی پیشی می‌گیرد. وقتی سقف‌ها روی کاغذ تعیین می‌شوند اما در بازار داغ تابستان دود می‌شوند، نتیجه‌اش همانی است که این روزها می‌بینیم: اجاره‌بهایی که تندتر از تورم عمومی می‌دود و بودجه‌ی خانوار را می‌بلعد.

آمار چه می‌گویند؟

طبق گزارش‌های رسمی و رسانه‌ای مبتنی بر داده‌های مرکز آمار، اجاره‌بها در مناطق شهری ایران در ۱۲ ماه منتهی به پاییز و آذر ۱۴۰۳ حدود ۴۱ تا ۴۲ درصد رشد کرده؛ رشدی که ۸ تا ۹ واحد درصد بالاتر از تورم عمومی همان دوره ثبت شده است.

اثر این جهش در سبد هزینه بسیار عریان است: در سال ۱۴۰۳، به‌طور میانگین ۴۴ درصد از هزینه خانوار شهری صرف مسکن (اجاره+هزینه‌های وابسته) شده و برای تهرانی‌ها این سهم به حدود ۵۷ درصد رسیده است؛ یک رکورد تاریخی در بودجه خانوار!!!

تورم عمومی هم در پس‌زمینه پایین نیامده: نرخ سالانه تورم مصرف‌کننده در مرداد ۱۴۰۴ حوالی ۴۲ درصد گزارش شده است؛ یعنی حتی اگر اجاره‌بها فقط هم‌قد تورم می‌رفت بالا، باز هم کمر بودجه را می‌زد، چه رسد به وقتی که از تورم جلو می‌زند.

سقف داشتیم، نظارت نداشتیم

دولت در سال ۱۴۰۳ سقف مجاز افزایش اجاره را برای تهران ۲۵ درصد و برای بسیاری از استان‌ها حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد تصویب و ابلاغ کرد؛ جدول‌های استانی و خبرهای رسمی هم موجود است. اما همان‌طور که داده‌های بازار نشان می‌دهد، رشد واقعی اجاره به‌مراتب بالاتر از این سقف‌ها بوده است. این شکاف آشکار بین مصوبه و واقعیت، یعنی قانون روی کاغذ بدون ابزار سنجش، ضمانت اجرا و سامانه‌ی معاملاتی کارآمد، عملاً برای مستأجر حمایت نمی‌آورد. حتی گزارش‌های رسانه‌ای نزدیک به دولت نیز با اذعان به ۴۲ درصدی شدن رشد اجاره در سال ۱۴۰۳، بالاتر از سقف ابلاغی به بی‌اثر شدن سیاست کنترل اداری قیمت‌ها اشاره می‌کنند.

چرا سقف جواب نداد؟

۱- تورم مزمن و شوک‌های ارزی: وقتی قیمت همه‌چیز با شتاب عمومی بالا می‌رود، صاحب‌خانه هم به زبان ساده تورم‌انتظاری را در نرخ‌گذاری می‌گنجاند. آمار تورم سالانه، تصویر پس‌زمینه‌ی همین رفتار است.

۲- کمبود عرضه و قفل‌شدگی سرمایه: گزارش‌های تخصصی بازار مسکن از رکود معاملات، هجوم تقاضا به واحدهای کوچک و بازدهی بالای نگهداری ملک می‌گویند؛ یعنی انگیزه‌ی نگه‌داری و سفته‌بازی از انگیزه‌ی اجاره‌دادن منصفانه قوی‌تر شده است.

۳- فرار مقرراتی: بدون یک سامانه‌ی شفاف ثبت قرارداد که واقعاً سراسری و الزامی و قابل‌راستی‌آزمایی باشد، سقف به‌راحتی با توافق خصوصی، پول پیش نامتعارف یا تغییر عنوان قرارداد دور زده می‌شود. خود خبر راه‌اندازی نسخه‌ی آزمایشی سامانه ثبت اجاره نشان می‌دهد که هنوز فاصله‌ی زیادی تا اجبار و پوشش فراگیر داریم.

استعاره‌ی ارباب، رعیتی، چرا بر ذهن‌ها می‌نشیند؟

وقتی بیش از نیمی از درآمد یک خانوار ساکن در کلان‌شهری مثل تبریز تنها برای سقف بالای سر می‌رود و در تهران حتی ۵۷ درصد بودجه‌ی خوراک، درمان، آموزش و پس‌انداز به‌ناچار قربانی می‌شود. همین جاست که استعاره‌ی قدیمی ارباب، رعیتی در زبان شهروندان جان می‌گیرد: اربابی که محصول سالانه را می‌برد، امروز در قالباجاره‌ی ماهانه بر بودجه خانوار می‌نشیند. تفاوتش فقط این است که ارباب قدیم سهم می‌خواست؛ صاحب‌خانه‌ی امروز، با تورم و نبود نظارت اثربخش، سهمی بزرگ‌تر از ظرفیت واقعی درآمد مطالبه می‌کند. اعداد رسمی سهم‌مسکن در سبد هزینه و سبقت‌گرفتن رشد اجاره از تورم، این حس عمومی را توضیح‌پذیر می‌کند.

چه باید کرد؟ (نسخه‌ی فوری و نسخه‌ی اصلاح ساختاری)

نسخه‌ی فوری:

اجرای واقعی سقف‌ها با ثبت اجباری قراردادها، شناسه یکتا، و جریمه‌های قابل اعمال (مثلاً برگشت اضافه‌دریافتی و چندبرابر جریمه)؛ بسیاری از جداول ابلاغی هست، مسئله اجرای سفت‌وسخت است.

حمایت هدفمند از مستأجران پرریسک (دهک‌های پایین و خانوارهای دارای کودک) با وام ودیعه‌ی ارزان و یارانه‌ی زمان‌دار، مشروط به ثبت رسمی قرارداد. (استدلال سیاستی مبتنی بر داده‌های سهم‌مسکن.)

نسخه ساختاری:

ثبات اقتصاد کلان و مهار تورم تا وقتی CPI بالاست، بازار اجاره هم تب‌دار خواهد ماند.

افزایش عرضه‌ی مصرفی (نه سرمایه‌ای): مشوق‌های مالیاتی برای اجاره‌داری حرفه‌ای، مالیات بر خانه‌های خالی/ملک دومِ بیکار، و تسهیل ساخت واحدهای استیجاری کوچک با استاندارد حداقلی. شواهد میدانی بازار از هجوم تقاضا به واحدهای کوچک حکایت دارد؛ سیاست باید این سمت عرضه را تقویت کند.

جمع‌بندی:

اگر می‌خواهیم استعاره‌ی ارباب، رعیتی از گفت‌وگوی عمومی پاک شود، باید زبان عدد و قرارداد را جدی بگیریم: عددهایی که می‌گویند اجاره از تورم جلو زده و سهم مسکن رکورد زده است، و قراردادهایی که اگر شفاف و اجباری شوند، سقف‌ها را از نصیحت اداری به قاعده‌ی قابل‌اجرا تبدیل می‌کنند. تا آن روز، ارباب دیروز شاید رفته باشد؛ اما سهم‌خواهی‌اش، با نامی تازه، هنوز وسط سفره‌ی مردم جا خوش کرده است.